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2016年全国楼市50强城市排行榜曝光 你的家乡上榜没?
作者:房地产登记    行业新闻来源:未知    点击数:    更新时间:2017-02-21 20:42

2016年中国房地产市场出现出火热的状态,体现在成交面积和成交均价等指标上。尤其是一些热点城市的楼市更显亢奋。关注此类热点城市,对于回想2016年楼市的发展过程、把握2017年的市场走势等都有积极的作用。

  本报告选取2016年全国楼市50强城市的量价数据进行分析,其中50强城市或TOP50城市选取了2016年全国新建商品住宅成交面积排行前50的城市。(2016年这50个城市新建商品住宅成交面积约占全国总成交面积的38%。)对此类城市新建商品住宅成交面积、成交面积同比增幅、新建商品住宅成交均价、成交均价同比增幅等数据进行剖析和排行,可以更好地总结出此类城市的楼市特征。同时,本报告基于成交面积同比增幅和成交均价同比增幅绘制了散点图(象限图),并对这50个城市进行了分类。此类分类有利于我们更好地掌握相关城市的楼市根本面,也有利于更好地掌握此类城市的楼市发展趋势。

  一、 2016年TOP50城市的成交面积排行

  1、城市排行

  2016年TOP50城市的成交面积排行中,排行前三位的城市分别为成都、武汉和天津,成交面积分别为2909、2881和2332万平方米。(注:本报告的房地产量价及同比数据均做过四舍五入的处置。)成都房地产市场纳入统计的区域相对较多,近几年新房的供给量也较大,所以市场交易规模也较大。武汉城市规模较大、城市投资价值不断晋升,住房交易规模也较大。2016年天津市场快捷崛起,赶超重庆市场,成为排行第三的城市,其个别月度成交面积甚至超过了300万平方米的程度。受京津冀概念、武清板块市场活跃等因素的影响,2016年天津房地产市场成交行情较为火爆。

  2016年TOP50城市的成交面积排行中,排行后三位的城市分别为芜湖、呼和浩特和洛阳,成交面积分别为381、409和418万平方米。芜湖房地产市场受到了周边城市南京的影响,固然在TOP50排行中相对靠后,但对照同类的三四线城市,芜湖楼市表现强劲。呼和浩特属于省会城市中排行相对靠后的城市,当然这两年楼市基本面总体处于改良的状态。而洛阳也受到了郑州房地产市场的影响,市场交易较为活跃。

  2、城市分类

  基于不同的成交面积,以及斟酌到2016年房地产市场较为炽热的因素,我们对TOP50城市进行了分类,如下表。分类标准为:1、超重量级城市:成交面积超过2000万平方米。2、重量级城市:成交面积介于1000-2000万平方米之间。3、中量级城市:成交面积介于500-1000万平方米之间。4、轻量级城市:成交面积低于500万平方米。

  表 1 2016年TOP50城市新建商品住宅成交面积及城市分类(单位:万平方米)

超重量级 重量级 中量级 轻量级
成都 2909 佛山 1979 无锡 918 乌市 495
武汉 2881 杭州 1867 苏州 903 漳州 486
天津 2332 郑州 1696 长春 877 烟台 483
重庆 2152 广州 1601 东莞 854 深圳 465
长沙 2046 南京 1586 贵阳 803 海口 452
青岛 2041 济南 1548 中山 781 台州 441
西安 1528 昆明 775 清远 433
沈阳 1488 镇江 766 兰州 426
上海 1392 宁波 756 南通 421
北京 1230 惠州 721 洛阳 418
太原 1045 南昌 689 呼市 409
合肥 1036 大连 676 芜湖 381
南宁 1023 淮安 675
温州 670
常州 646
昆山 615
珠海 596
淄博 571
徐州 551

数据起源:CRIC、易居研究院

  二、 2016年TOP50城市的成交面积同比增幅排行

  1、城市排行

  2016年TOP50城市的成交面积同比增幅排行中,排行前三位的城市分别为镇江、漳州和芜湖,同比增幅分别为164%、139%和105%。此类城市均为重点三线城市,其成交行情较火爆,受到了周边二线城市的影响,好比镇江和芜湖受到了南京市场的影响,而漳州则受到了厦门市场的影响。加上此类城市自身不限购不限贷,市场交易轻易反弹。

  2016年TOP50城市的成交面积同比增幅排行中,排行后三位的城市分别为深圳、苏州和乌鲁木齐,同比增幅分离为-37%、-23%和-18%。包含深圳和苏州在内的城市,市场交易面积不增反降,解释处于楼市降温期,这和此类城市新房库存不足的因素有关,同时潜在的供求矛盾以房价上涨的形式体现出来。而对于乌鲁木齐房地产市场来说,2016年市场表示较为平庸,成交面积浮现同比下跌态势。实际上另外一个指标也印证了这一市场特色,2016年国家统计局颁布的70个大中城市房价指数中,乌鲁木齐的房价属于省会城市中相对疲软的。

  2、城市分类

  基于不同的成交面积同比增幅,我们对TOP50城市进行了分类,如下表。分类标准为:1、强劲反弹:同比增幅超过50%。2、积极活跃:同比增幅超过全国平均水平(2016年全国商品住宅成交面积同比增幅为22.4%),我们将其定义为30%-50%的区间。3、略偏温和:同比增幅介于0%-30%的区间。4、略显疲软:同比增幅低于0%。

表 2 2016年TOP50城市新建商品住宅成交面积同比增幅及城市分类

强劲反弹 积极活跃 略偏温和 略显疲软
镇江 164% 无锡 46% 南昌 29% 上海 -7%
漳州 139% 杭州 45% 南京 24% 温州 -7%
芜湖 105% 清远 43% 南宁 24% 东莞 -9%
太原 87% 宁波 43% 昆山 23% 乌市 -18%
珠海 84% 呼市 43% 常州 22% 苏州 -23%
淮安 79% 济南 41% 重庆 22% 深圳 -37%
南通 77% 海口 40% 大连 20%
郑州 75% 洛阳 37% 成都 20%
天津 72% 佛山 37% 兰州 19%
青岛 63% 长沙 36% 淄博 16%
中山 54% 武汉 34% 贵阳 15%
徐州 33% 合肥 13%
烟台 32% 惠州 13%
广州 30% 北京 12%
长春 11%
西安 10%
沈阳 9%
昆明 8%
台州 3%

数据来源:CRIC、易居研究院

  三、 2016年TOP50城市的成交均价排行

  1、城市排行

  2016年TOP50城市的成交均价排行中,排行前三位的城市分别为深圳、上海和北京,成交均价分别为53774、38283和33412元/平方米。深圳此前房价不及上海,但阅历了一轮大涨后(个别月份均价已超过6万元/平方米的水平),成为了房价最贵的城市。上海和北京则处于3万元以上的水平。受2016年第四季度政策调控的影响,这几个城市房价上涨的水平受到了显著遏制,年底前均价有所回落。

  2016年TOP50城市的成交均价排行中,排行后三位的城市分别为洛阳、清远和呼和浩特,成交均价分别为5284、5338和5407元/平方米。此类城市的房价水温和实际感触总体一致,相对偏低,这和此类城市经济相对落伍,或者不是热门的房地产投资目标地等因素有关。

  2、城市分类

  基于不同的成交均价,我们对TOP50城市进行了分类,如下表。分类标准为:1、超高房价: 成交均价高于3万元/平方米。2、高房价:成交均价介于1-3万元/平方米的区间。3、中等房价:根据国家统计局数据,2016年全国商品住宅成交均价为7203元/平方米,我们将其定义为7000-10000元/平方米的区间。4、低房价:均价低于7000元/平方米。

  表 3 2016年TOP50城市新建商品住宅成交均价及城市分类(单位:元/平方米)

超高房价 高房价 中等房价 低房价
深圳 53774 南京 18913 佛山 9755 重庆 6994
上海 38283 苏州 18791 济南 9677 淄博 6994
北京 33412 杭州 17313 南昌 9580 烟台 6753
广州 16697 武汉 9430 中山 6659
珠海 16179 海口 9094 长春 6473
温州 15710 青岛 9019 乌市 6143
东莞 14165 无锡 8922 淮安 5817
宁波 14093 南通 8813 贵阳 5718
天津 13458 南宁 8160 呼市 5407
合肥 11105 成都 7983 清远 5338
昆山 10691 昆明 7967 洛阳 5284
台州 10627 常州 7509
大连 10562 漳州 7495
郑州 10130 芜湖 7343
太原 10022 惠州 7315
西安 7131
兰州 7120
镇江 7088
徐州 7030
沈阳 7022
长沙 7012

数据来源:CRIC、易居研究院

  四、 2016年TOP50城市的成交均价同比增幅排行

  1、城市排行

  2016年TOP50城市的成交均价同比增幅排行中,排行前三位的城市分别为深圳、苏州和东莞,同比增幅分别为56%、43%和38%。对于深圳和苏州两个城市来说,房价过快上涨的态势也是倒逼其出台严厉管制政策的重要原因。而东莞此前受到了限购收紧预期的影响,购房者踊跃入市,房价也随之倏地上涨。

  2016年TOP50城市的成交均价同比增幅排行中,排行后三位的城市分别为温州、台州和淮安,同比增幅分别为-9%、-5%和-1%。温州和台州房价实际情况是温和复苏,统计数据可能存在构造性偏差。对于淮安来说,市场供应量一直较大,为积极去库存相关房企主动降价,希望到达以价换量的效果。另外该数据和现实中的感想情形略有差别,或存在数据异动的情况。

  2、城市分类

  基于不同的成交均价同比增幅,我们对TOP50城市进行了分类,如下表。分类标准为: 1、房价过热:同比增幅超过20%。2、房价偏热:同比增幅介于10%-20%的区间(2016年全国商品住宅成交均价同比增幅为11.3%).3、房价合理:同比增幅介于5%-10%的区间(其中2016年GDP的同比增速为6.7%).4、房价偏冷:同比增幅低于5%。

  注意:由于这是年度数据所在,而且波及成交结构变化因素,个别城市的房价涨幅存在异常,比方深圳、苏州存在高估现象,杭州、郑州、武汉、珠海、淮安存在低估现象。

表 4 2016年TOP50城市新建商品住宅成交均价同比增幅及城市分类

房价过热 房价偏热 房价公道 房价偏冷
深圳 56% 镇江 17% 南宁 9% 大连 4%
苏州 43% 天津 17% 兰州 9% 徐州 4%
东莞 38% 芜湖 16% 杭州 9% 昆明 4%
合肥 31% 长沙 16% 沈阳 9% 长春 4%
南京 25% 惠州 15% 贵阳 9% 珠海 3%
漳州 24% 南通 15% 郑州 9% 太原 3%
北京 21% 济南 13% 乌市 9% 海口 3%
上海 20% 无锡 13% 淄博 7% 烟台 2%
昆山 20% 成都 12% 武汉 7% 清远 0%
常州 12% 呼市 6% 西安 0%
佛山 11% 中山 6% 淮安 -1%
南昌 11% 宁波 6% 台州 -5%
广州 11% 重庆 6% 温州 -9%
洛阳 10% 青岛 5%

数据来源:CRIC、易居研究院

  五、 2016年TOP50城市的量价增幅散点图

  我们对TOP50城市进行新的分类,主要依据成交面积同比增幅和成交均价同比增幅这两个指标而进行。依据全国行业均匀值即成交面积增幅约25%、成交均价增幅约11%,分别设置上下两个区间,这样就形成了四个象限。不同的象限或散点图,对应了不同的楼市特点和趋势。相应分类如下。

  第一象限:面积增幅>25%,均价增幅>11%。共11个城市,分别为漳州、镇江、天津、芜湖、长沙、南通、济南、无锡、佛山、南昌和广州。此类城市库存量总体偏大,但2016年购房热度疾速回升,房价也随之快速上涨,属于去库存和控房价统筹的城市。

  第二象限:面积增幅≤25%,均价增幅>11%。共11个城市,分别为深圳、苏州、东莞、合肥、南京、北京、上海、昆山、惠州、成都和常州。此类城市属于成交面积增幅较小、但房价上涨过快的城市。总体上属于库存不足的热点城市,另外部分购房需求转移到了二手房市场,进而使得二手房的交易也比较活跃。

  第三象限:面积增幅≤25%,均价增幅≤11%。共13个城市,分别为南宁、兰州、沈阳、贵阳、乌鲁木齐、淄博、重庆、大连、昆明、长春、西安、台州和温州。此类城市属于量价相对不活跃的城市,或和库存量相对较大、需求量相对较小等因素有关。

  第四象限:面积增幅>25%,均价增幅≤11%。共15个城市,分别为洛阳、杭州、郑州、武汉、呼和浩特、中山、宁波、青岛、徐州、珠海、太原、海口、烟台、清远和淮安。此类城市市场交易相对活泼,但库存相对高、房价涨幅也相对小。

图 1 2016年TOP50城市量价增幅散点图

数据来源:易居研究院

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